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楼盘楼层差价大 网友质疑拉低均价规避调控红线 作者:佚名 来源:新浪地产 时间:2016-5-5 16:44:01
  南京楼市调控政策出台,并没有阻止开发商涨价的步伐。就在上周,位于南京河西南板块的正荣润峯花园推出两幢共160套房源,2个多小时后被连夜抢空。但随后,在正荣润峯的业主论坛上,一则题为“9号楼的一楼,1万7,270平米!”的网帖引起众多关注,这两幢楼1-3楼价格大幅低于4层以上的房源,9幢的101室270多平米的房子不仅比4楼170多平米房子便宜近200万,甚至比相邻的7幢同样面积的101室暴跌了160多万,让人看不懂的定价被网友质疑“拉均价以规避调控红线”,扬子晚报记者昨日就此进行了调查采访。

  网友发帖

  一楼单价1万7,楼上却卖3万8到3万9

  4月28日,就在楼市新政出台后一周左右,南京正荣润峯花园推出9幢、10幢两幢共160多套房源,2个多小时后全部售罄。

  不过,就在该批房源被连夜抢空后的第二天,29日在华侨路茶坊的正荣润峯业主论坛上一则网帖引起很多人关注,说的是这次开盘的两幢楼,楼层差价大得离谱。

  网友“尼克狐尼克”发帖称:“一楼270平,单价1万7,二楼单价3万1,于是拉低了总价。楼上都是3万8到3万9。真有人能买到一楼?270平米才460万,这么大个便宜不会给买家捡吧?会不会内幕交易?要不要举报?”

  虽然第二天就是五一小长假,上网的人不多,但是这一网帖很快还是引来了不少关注此楼盘的网友跟帖。

  网友“Yangff131806”留言说:“肯定不可能是一般人拿到的。拿4楼以上的钱贴1~3层的房价。然后再把相关房子卖给相应的关系户。”

  记者求证

  含地下室的1楼比17楼便宜210万

  当下南京的楼市是只愁没房买,不愁卖不掉,房子一出来被一抢而空倒也不奇怪,不过楼层差价大到一倍,的确让人有些琢磨不透。

  记者随后从网上房地产上查询该楼盘当日推出的两幢房源价目表发现,网友爆料的同一单元楼层差价高达1倍,还真有其事。

  从网上房地产公布的经物价局备案的正荣润峯9幢一单元“南京市商品住房申报价格表”上看,该楼盘1楼的101室和102室,因为将地下室面积算入了总面积,单价仅为1万7千元上下,2层、3层的单价也只有3万1千元至3万2千元,而4-18楼普遍在3万7千、3万8千多,最贵的1702室单价超过3万9千元。

  这样比一比,4楼以上的房子单价的确比1楼贵了一倍都不止。即使因为1楼是有地下室的原因,4层以上与2层、3层相比,楼层之间差价高达七八千元,也是比较罕见的。

  这直接导致1楼含地下室276平方米的房子比17楼172平方米的房子还便宜210万元左右。

  17楼的房子比户型、大小均相同的3楼的房子足足贵出110多万元。

  更奇怪的是,与去年卖的另一幢比

  同面积的101室半年暴跌160万

  记者还查询了该小区去年9月份推出的一幢面积、户型均与9幢相近的7幢的价格。

  与刚刚开盘的9幢相比,去年9月卖出的7幢,同样是18层一梯一户式精装修房,3楼以上均为172平方米的四室两厅,预测公摊面积同为31平方米,而一楼也同样是含地下室270多平方米,预测公摊面积30平方米。

  半年多时间过去后, 9幢4-18层房源价格与去年9月底开盘的7幢4至18层价格比一比,单价普遍上涨六七千元。

  但是,令人感到奇怪的是正是被网友质疑的1-3层的价格,2楼、3楼价格基本没有太多变动,1楼单价甚至跌价了五六千元。

  半年多前7幢101室276平方米的一套总价为626万元,半年多过去后,同样面积大小的9幢101室总价反而暴跌至466万元,缩水160万元。

  为何会有如此“怪定价”

  网友质疑:

  1-3楼故意拉低均价逃避“限价”

  记者发现,网友“尼克狐尼克”的网帖发出后,网友们各执一词,尽管有人猜测一楼“便宜无好货”,但大多数意见均对开发商的离奇定价持质疑态度。

  发帖者“尼克狐尼克”回帖算了账,他认为一楼与楼上的公摊面积基本相当,说明不算地下室的楼面部分是完全相同的。“难道这部分单价卖个3万7总价660万,然后送了100平米地下室,因为毛坯交付太跌价,需要补偿给买房人200万?”“倒贴200万去住一楼的好事我怎么碰不到?全南京那么多楼盘,之前还真没见识过一楼比楼上少一半价格的。”

  来自同板块五矿崇文金城的一名业主跟帖说:“很明显,由于限价,1-3楼是来拉低均价的,然后内部消化,留着以后按正常价格卖二手房。”

  开发商说:

  低层价格低因户型、采光有缺陷

  我们再来看一看房产开发商的说法。

  扬子晚报记者昨天联系上这家楼盘开发公司的一位高管,这位高管表示这都属于开发企业的正常定价。他以102室举例,该户型为273平方米,单价是17037元/㎡,比楼上多出来的100多平方米为地下室部分,由于高层的一楼受制于采光等多种因素影响,通常是价格最低的。至于为什么同样大小、同样公摊,价格却比去年暴跌160万元,这位高管称房屋结构与去年开盘的7幢不同。

  那么,4-18层单价涨了五六千元,而2楼的面积也与去年7幢2楼面积一模一样,是143平方米,单价却基本相当,这是为什么?这位高管说,2楼的户型相对小是被一楼挑空大堂占用,房型不规整,所以定价比4楼以上低。

  房产圈内:

  有拉低均价可能,但没规定不许这么做

  对于开发商的解释不知道你认同不?

  南京地产界一位资深人士认为,不排除“拉低均价”这种可能性,且没有规定不允许这样做。

  南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,开发商在制定定价策略时,惟一的标准是如何将产品顺利销售,不同楼层、不同户型的价格差是非常正常的现象。

  物价部门回应

  南京市物价局:

  楼层差价由开发商自主定价

  南京市物价局分管房地产价格的相关负责人告诉记者,现在房地产价格是市场调节价,物价部门职能是指导企业合理定价,主要就是指申报均价,具体到每套的价格是由开发商自主定价的,物价部门在职能范围内只能看开发商在备案时的综合平均价格是否合理,明码标价等,但不能干涉其自主定价权。

  那么,像网友所说的,会不会开发商利用1到3楼拉低均价,同时将低层内部消化或者卖给关系户,4层以上真正进入市场的则在事实上避开了“调控红线”,钻了政策空子呢?这位负责人认为,现在要求开发商一次性公开全部房源对外销售,要造假的可能性不太大。而且,即便开发商真的将1-3层内部消化后过段时间卖二手房或是卖给关系户了,从物价局的职能来说,也查不了。

  江苏省物价局:

  的确有“拉低均价”可能

  记者同时也采访了江苏省物价局主管房地产价格的相关部门。当记者反映网友的质疑时,这位工作人员回应:“提醒得对,这样的确有拉低总体均价,钻政策空子的可能。”他说,房地产开发商在物价部门备案时,通常物价部门关注的是他的均价是否合理,不太可能把每一套房子的个体价格都逐一看一遍,如果真有不合常理的地方,也不太可能看出来。

  然而,这位工作人员也坦言,即使开发商真的钻了空子,从物价部门的角度来说,并没有太多的办法。“但我们会提醒南京市关注这个问题。”

  追问

  “特价房”都去哪了? 内部“消化”居首

  如果发现楼盘即将销售的房源中,有一些定价特别便宜,通常这些房源会有哪些去向呢?一位不愿透露姓名的业内人士介绍,主要存在三个去向:一是照顾特定的关系户,这也是最受买房人质疑的一点,尤其是在楼市旺季,摇了号还买不到房的情况下,看到这么便宜的房子肯定会有所联想。不过,多位接受记者采访的开发商认为,一般项目在定价阶段几乎很少有人来打招呼,因此也不知道会卖给谁,所以仍属于正常定价。如果有关系户看中某套房源,会给更加优惠的折扣,而不是在房价报批时就报个低价。

  二是将特价房卖给内部员工,这是比较常见的现象。

  三是开发商认为自己楼盘的定价偏低,便与中介联手,以个人或是员工名义将房子买下,再将这些房子通过中介公司上市销售,开发商跟中介利润分成。

  提醒

  应当警惕如此 楼市“新动向”

  记者采访多位圈内人士,他们都指出,只要均价一样,对于开发商来说,房源正常出售后,不论楼层间的差价如何,他的利润都是一样的。

  但是,也有业内资深人士指出,同一幢楼同一单元,拉出超高、超低两个极端的价格,从均价上看的确是没有问题的。但由于低价楼的去向不透明,也不太容易被监控,所以很容易引起公众的担心,担心开发商将高价房正常入市赚了钱,而低价房会不会通过二手房中介或以某些人名义买下来,作为高管福利或再倒手高价转卖,这里面就有利益可谋了。换句话说,这里面的确有政策“空子”可以钻。

  南京的楼市调控新政刚刚出台不过数日,该人士也提醒,政府部门还是应当高度关注这一楼市“新动向”,加强市场监督管理,着力促进南京的房地产市场平稳健康发展。

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