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房地产调控层层加码 促使房子回归居住属性 作者:百度房产兰州站 来源:百家号 时间:2021-6-25 8:52:26

自去年8月,监管层为防范因房地产融资带来的金融风险,有效控制房地产企业有息债务增长,推动房地产行业转型,加强服务属性,设置了“三道红线”。“三道红线”是中央银行和住宅建设部联合发布限制开发人员融资的政策,从2021年1月1日开始在全国实施。

一、“三道红线”针对所有的开发商划出三个标准

•剔除预收款后的资产负债率大于70%

•净负债率大于100%;

•现金短债比小于1。

“三道红线”监管新规公布以来,一直是行业热议的话题。社会各界普遍将政策解读为对房地产开发商的“限购”。“三条红线”直指房企融资命门,触及越多,限制越多。“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,分档设定有息负债规模的增速阈值:每降低一档,上限增加5%。

•若三道红线均触及,则房企有息负债不能再增加;

•若触及两条,则有息负债规模增速不得超过5%;

•触及一条,则增速不得超过10%;

•一条未中,则增速过不得超过 15%。

二、于此同时,《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下称《通知》)也正式实施。

通知中规定以后银行房地产贷款和个人住房贷款应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,主要对银行业的房地产贷款进行集中处理。

该《通知》于2020年12月31日,由中国人民银行(央行)、银保监会发布,并于2021年1月1日起正式实施。

这是房地产领域既“三道红线”后最重磅的规定。根据以往的经验来看,一般新规出台,大部分会提前公示,而此次完全没有任何过渡期。

三、LPR14个月“按兵不动” 城市房贷利率上调

6月21日,央行公布的最新一期LPR显示,与房贷挂钩的5年期以上LPR持平为4.65%,5年期以上LPR已经连续14个月“原地踏步”。虽然LPR连续多月未动,但是房贷利率近期却不断上行。

房贷利率近期一直保持平稳,目前房贷利率均按照监管规定执行首套房利率为LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(5.2%),二套房利率LPR+105个基点(5.7%)。与去年保持相同水平,房贷利率没有变化。

对于各地房贷利率水平产生分化的现象,成交量没有太大变化的区域,利率就相对平稳。利率变化大的区域基本集中在南方城市,北方城市基本没变。从国家统计局发布的2021年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况来看,东部区域房地产销售额暴涨了61%,而东北和西部上涨了20%—30%。部分区域房贷利率远高于其他地区,是与这些区域的房地产需求水平挂钩;部分城市存在限购限贷,房贷市场无法打开;而另一些区域,房贷限制较少,但额度远远不足,所以出现了区域性分化。

十八大以来,在房地产政策问题上,高层果断否定了过去房地产承担过多经济功能的定位,而是让房地产回归民生。明确提出让楼市回归自己的功能定位,不能简单作为稳增长的手段。2017年明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,推动房地产逐步“去经济功能”而回归居住的基本属性。

目前来看,住建部多次提出要维护楼市的稳定,坚持调控的持续深入的大背景下,房地产调控的层层加码下,多项指标曾都现回落,而且也会有越来越多的城市加入到调控的范围内,楼市调控成为房地产市场上的一个长效政策,房子的金融教育等附加属性剥落,有望回归到居住属性,由此可见,所有这一切调控措施都是朝着“房子是用来住的,不是用来炒”的方向去努力。

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