物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。

《物业管理条例》第二条指出，“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域区内的环境卫生和秩序活动。”物业管理的内涵包括如下几点：一，物业管理的管理对象是物业，二，物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和物业使用人，三，物业管理的属性是经营。物业管理通常被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形商品——劳务和服务。

业主，不仅是指房屋所有权人，也是该房屋所处的建筑区划内的建筑物区分所有权人.。

在物业管理活动中，业主有时指所有权人个体，有时是指一个集合的概念.。

物业服务企业是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

物业管理的基本内容有：常规性的公共服务，一房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督，二房屋设备，设施的管理，三环境卫生的管理，四绿化管理，五配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作，六车辆道路管理，七公众代办性质的服务，二针对性的专项服务，包括：日常生活类，商业服务类，文化，教育，卫生，体育类，金融服务类，经纪代理中介服务，社会服务类，三委托性的特约服务。

物业管理的目的是保障和发挥物业的使用功能，维护业主合法权益，为物业所有人和使用人创造和保持整洁，文明，安全，舒适的生活，工作环境和秩序，最终实现社会，经济，环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度，创建和谐社会。

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯，电梯，供水，供电，供气，中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益，拥有了共同事务，业主通过

成立业主大会管理共同事务，维护共同利益。

业主大会是物业管理区内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织.。

业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会作出的有效决定对全体业主具有约束力.。

业主和物业服务企业通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务，业主支付服务费用的等价交换关系。双方的这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上，不是主与仆，管理与被管理的关系。物业服务合同的订立，变更，解除以及物业服务的内容，标准，费用等也都是在双方自愿的基础上协商一致而达成的。

业主大会，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导.。

物业管理的相关制度

房屋的所有权人为业主。

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：一按照物业服务合同的约定，接受物业服企业提供的服务；二提议召开业主大会会议，根据物业管理的有关事项提出建议；三提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议；四参加业主大会会议，行使投票权；五选举业主委员会委员，并享有被选举权；六监督业主委员会的工作；七监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；十法律，法规规定的其他权利.。

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的业务主要有：一遵守管理规约，业主大会议事规则；二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；三，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四按照国家有关规定交纳专项维修基金；五按时缴纳物业服务费用；6法律法规规定的其他义务。

业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。

业主大会是物业管理区内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。

业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会。一个物业管理区域应当成立一个业主员会，人数为5~11名的单数.。

业主委员会成员应当由热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。

管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区内有关物业使用，维护，管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式定义。

共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则.。

管理规约在物业买受人购买物业时就需存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约.。

物业的承接验收，是指物业服务企业承接房地产开发企业，公有房屋出售单位，业主委员会委托管理的新建房屋或者原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验.。

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，在完成承接验收后，物业就移交物业服务企业管理.。

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新，改造的资金。

住宅共用部位，是指依据法律，法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础，承重墙体，柱，梁，楼板，屋顶以及户外的墙面，门厅，楼梯间，走廊通道等.。

共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯，天线，照明，消防设施，绿地，道路，路灯，沟渠，池，井，非经营性车场车库。公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等.。

业主交存的住宅专项维修资金属于全体业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房房单位所有.。

商品住宅的业主，非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%~8%。

房屋所有权转让时，业主应向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具有效证明。该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议，房屋权属证书身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续.。