要把握房地产价格的影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，应在观念上具备下列认识：

01不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的方向不尽相同

有的因素或其变化会导致房地产价格上涨，这类因素可称为增值因素；有的因素或其变化会导致房地产价格下降，这类因素可称为贬值因素。并且，同一影响因素或其变化对不同类型的房地产导致的价格变动方向可能不同。例如，某一地带有铁路，如果该地带是居住区，则铁路一般是贬值因素；而如果该地带是仓储或工业区，则铁路通常是增值因素。

02不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同

有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素；有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。商场与住宅相反，楼层对价格的影响通常要比朝向大。

03不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系不尽相同

有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格；有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。

04有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关

在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。有的因素会立即导致房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的时间才会表现出来，即具有“滞后性”。例如，增加或减少房地产开发用地的供应，提高或降低房地产贷款利率，放松或收紧房地产开发贷款、个人住房贷款等房地产市场调控政策措施，除影响人们的市场预期而较快影响房地产价格外，它们对房地产价格的影响通常需要一个过程。

05有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变

随着时间的推移，人们对房地产的偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素可能会变成降低房地产价格的因素，那些对房地产价格影响较大的因素可能会变成影响较小的因素，甚至没有影响。例如，许多城市的住房消费曾出现过这种变化：在房地产市场发展初期，人们以为高楼大厦就是现代化，盼望住上“楼房”，导致高层住宅的价格高于低层、多层住宅的价格，甚至塔式高层住宅的价格高于板式低层、多层住宅的价格。后来则相反，低层低密度住宅的价格明显高于高层高密度住宅的价格。

06同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同

不同地区的人们对房地产的偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，而在另一个地区则未必如此。例如，中国北方地区比南方地区更看重住房的朝向，而南方地区比北方地区更看重“风水”。

07同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同

人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。

08有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来

例如，土地使用期限对房地产价格的影响可用公式计算，朝向、楼层对房地产价格的影响可通过对大量不同朝向、不同楼层的房地产成交价格、租金的调查统计得到。但一些因素对房地产价格的影响主要依靠估价师的经验作出判断。所以说，估价必须依靠科学的理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析和定量分析相结合，测算需要以综合分析价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对价格影响因素做出综合分析后再做适当的调整才能作为最终的估价结果；定性分析也需要以一定程度的定量分析为基础，两者相辅相成。虽然如此，在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。